Kaupunkikehityslautakunta
Föredragningslista 17.12.2024/Ärendenr. 8

Kaupunkikehityslautakunta 17.12.2024     

2806/10.02.03/2024  

Valmistelu ja lisätiedot

kaupunkisuunnittelupäällikkö Jarkko Lyytinen, kaavoittaja Camilla Stenberg, etunimi.sukunimi@porvoo.fi.

Maanomistajat ovat käynnistäneet ranta-asemakaavan laatimisen osalle kiinteistön 638-452-11-120 määräalasta Pellingissä.

Suunnittelualueen koko on noin 17 ha ja alue sijaitsee Santasaarentie länsipuolella. Ranta-asemakaavan laatija on arkkitehti Johan Pfeifer.

Kaavatilanne:

Suunnittelualueella on voimassa Pellingin saariston osayleiskaava, joka on hyväksytty 30.3.2016 ja tullut voimaan 20.9.2017. Osayleiskaavassa suunnittelualue on osoitettu matkailupalvelujen alueeksi, RM-91 (780).

Osa RM-91-alueesta on toisen maanomistajan omistuksessa ja kyseistä osaa RM-91-alueesta ei kaavoiteta nyt samalla. Osayleiskaavassa osoitettu RM-91-alue on toisaalta yhtenäinen kokonaisuus, ja ranta-asemakaavan valmistelussa on varmistettava, että osayleiskaavan tavoitteet RM-91-alueen osalta saavutetaan ja että RM-91-aluetta voidaan suunnitella tarkoituksenmukaisena kokonaisuutena.

RM-91-alueen kaavamääräyksissä määrätään: ”Alue on tarkoitettu ranta-asemakaavoitettavaksi.  Suluissa oleva luku ilmoittaa alueen kokonaisrakennusoikeuden kerrosalaneliömetreissä. Tämän lisäksi saa rakentaa kokonaisrakennusoikeuteen kuulumattomia saunarakennuksia ja talousrakennuksia 10 % kokonaisrakennusoikeudesta. Alue on suunniteltava siten, että alueelle syntyy omaleimaista, tiivistä ja Pellingin saaristoympäristöön soveltuvaa rakentamista.”

Osayleiskaavan yleisten määräysten mukaan merenrannalla muun rakennuksen kuin venevajan alimman rakentamiskorkeuden on oltava vähintään +3,0 metriä N2000-korkeusjärjestelmässä. Lisäksi on otettava huomioon aaltoiluvara. Alinta rakentamiskorkeutta määritettäessä on tulvavaara otettava siten huomioon, että rakenteet eivät vaurioidu veden noustessa.

Osayleiskaavan yleisissä määräyksissä määrätään myös, että rakennuksen etäisyyden rannasta ja sijainnin rakennuspaikalla tulee olla sellaisen, että maiseman luonnonmukaisuus mahdollisuuksien mukaan säilyy. Muun rakennuksen kuin venevajan etäisyyden keskivedenkorkeuden mukaisesta rantaviivasta tulee kuitenkin, mikäli edellä olevasta vaatimuksesta ei muuta johdu, olla vähintään 50 metriä. Jos kyse on ympärivuotisesta asuinrakennuspaikasta, on osoitettava, että puhdasta juomakelpoista vettä on riittävästi saatavissa.

Osa määräalasta on osoitettu osayleiskaavassa lähivirkistysalueeksi (VL). Tämä alue sijaitsee Santasaarentien itäpuolella, eikä sisälly nyt kaavoitettavaan suunnittelualueeseen.

Voimassa olevassa Itä-Uudenmaan vaihemaakuntakaavassa (Uusimaa-kaava 2050), joka on astunut voimaan 13.3.2023, Sandholmen osoitetaan virkistyskäytön kohdealueeksi (vihreä ympyrä). Aluetta koskevat myös maakuntakaavan yleiset suunnittelumääräykset.

Suunnittelualueen nykytila:

Suunnittelualueen pohjoisosassa sijaitsee leirintäalue (Pellinge Caravan), jolle on myönnetty määräaikainen lupa 18 asuntovaunulle/asuntoautolle. Nykyinen lupa on voimassa 30.01.2028 saakka. Toiminnan laajentamiselle on haettu uutta määräaikaista lupaa viideksi vuodeksi. Lupahakemuksen mukaan alueelle olisi tarkoittaa sijoittaa yhteensä 25 asuntovaunua/asuntoautoa. Hakemusta ei ole vielä käsitelty.

Suunnittelualueen keskellä on neljä pientä rakennusta: kaksi saunarakennusta (10 k-m²/sauna), vastaanottorakennus (6 k-m²) ja grillikatos (6 k-m²). Uudenmaan ympäristökeskus on myöntänyt näille rakennuksille poikkeamispäätöksen vuonna 2003, minkä jälkeen rakennuslupa on myönnetty vuonna 2004. Suunnittelualueen eteläosa on rakentamatonta, harvennettua mäntyvaltaista metsämaata.

Suunnittelualue rajoittuu pohjoisessa ja idässä virkistysalueeseen. Lännessä suunnittelualue rajoittuu yhteiseen vesialueeseen, joka on umpeenkasvanutta ja muodostuu osittain vesijättöalueesta. Suunnittelualueen ja RM-91-alueen eteläpuolella on yksi vapaa-ajan asuinrakennuspaikka.

Tavoitteet ja viitesuunnitelma:

Ranta-asemakaavatyön tavoitteena on, että suunnittelualueelle voidaan toteuttaa matkailua palveleva moderni saaristokylä. Perusajatuksena on, että rakentaminen keskitetään tiiviiseen pienipiirteiseen kylämäiseen kokonaisuuteen. Rakentamisen luonnetta ja rakennustapaa ohjataan tarkasti kaavamääräyksillä ja rakentamistapaohjeella. Tavoitteena on samantapainen tilamuodostus ja miellyttävä, vaihteleva kylämäinen ilme kuin vanhoissa perinteisissä saaristokylissä. Tavoitteena on sovittaa rakennukset toisiinsa ja ympäröivään luontoon. Lisäksi tavoitteena on, että mahdollisimman monesta rakennuksesta on näkymä rantaan ja veteen, vaikka kaikki eivät olekaan veden äärellä.

Viitesuunnitelmassa suunnittelualueen etelä- ja itäosaan on hahmoteltu moderni saaristokylä. Rakennukset on sijoitettu kyläpolun varrelle, joka mutkittelee rinnettä pitkin polun molemmin puolin sijaitsevien rakennusten välistä. Viitesuunnitelmassa kylämäiseen kokonaisuuteen on sijoitettu 18 matkailua palvelevaa 35–40 k-m² kokoista lomarakennusta ja alle 100 k-m² suuruinen henkilökunnan asunto.

Perustelut:

Ranta-asemakaavan laatiminen on alueen oikeusvaikutteisen Pellingin saariston osayleiskaavan määräysten mukaista. Suunnittelualue ei kuitenkaan sisällä koko RM-91-alueeksi osoitettua aluetta. Maankäyttö- ja rakennuslain (MRL) 74 § mukaan maanomistajan toimesta laadittavan ranta-asemakaavan alueen tulee muodostaa tarkoituksenmukainen kokonaisuus. Jotta RM-91-alue voidaan toteuttaa yhtenäisenä ja tarkoituksenmukaisena kokonaisuutena, suunnittelussa otetaan huomioon myös suunnittelualueen ulkopuolelle jäävä osa RM-91-alueesta.

Ranta-asemakaavan laatiminen luo edellytykset edistää Porvoon saariston vetovoimaa ja kehittämistä sekä kehittää ympärivuotista matkailua Unelmien Porvoo 2022–2025 strategian periaatteiden mukaisesti.

Rakentamisen määrän lähtökohtana on Pellingin saariston osayleiskaava. Osayleiskaavassa on osoitettu RM-91-alueen kokonaisrakennusoikeus. Ranta-asemakaavaa laadittaessa on otettava huomioon, että osaa RM-91-alueesta ei kaavoiteta nyt samalla, ja RM-91-alueen rakennusoikeus jaetaan kahden maanomistajan kesken heidän sopimuksensa mukaisesti.

Kaavaprosessin aikana tulee erityisesti kiinnittää huomiota rakentamisen massoitteluun, sopivuuteen rantamaisemaan ja alueen kunnallistekniseen huoltoon.

Osallistumis- ja arviointisuunnitelma on maankäyttö- ja rakennuslain periaatteiden mukainen ja vastaa vuorovaikutusmenettelyltään Porvoon käytäntöä.

Liitteet:

Osallistumis- ja arviointisuunnitelma

Viitesuunnitelma

Kaupunkikehitysjohtaja